Kamulaştırma Hukuku, Anayasa ve ilgili yasal mevzuat çerçevesinde devletin ya da kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyabilmesine ilişkin usul ve esasları düzenleyen bir hukuk dalıdır. Bu yönüyle Kamulaştırma Hukuku, Gayrimenkul Hukuku’nun önemli ve özel uzmanlık gerektiren bir alt alanı olarak kabul edilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku geniş bir alan olmakla birlikte, kamu gücünün özel mülkiyete doğrudan müdahalesini konu edinen kamulaştırma işlemleri, gerek sürecin tek taraflı ve idari nitelikte olması, gerekse özel mülkiyet hakkına doğrudan etki etmesi nedeniyle ayrı bir hassasiyetle ele alınmaktadır. Bu sebeple ayrı bir çalışma alanı olarak yapılandırılmakta, son yıllarda bu alandaki dava ve başvuru sayılarında artış gözlemlenmektedir.
Kamulaştırma süreci, genellikle imar planları kapsamında belirli taşınmazların kamu yararı gerekçesiyle değerlendirilmesiyle başlar. İlgili idare öncelikle taşınmaz malikine teklif sunar. Tarafların anlaşamaması durumunda ise idare, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti ve tescil davası açarak kamulaştırma işlemini yargı süreciyle tamamlar.
Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) belirlediği usul kurallarına uyulmaması, işlemin iptali ya da kamulaştırmasız el atma gibi farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle son yıllarda yüksek yargı kararlarında, kamu yararı kararlarının yeterince gerekçelendirilmemesi, tespit edilen bedelin rayiç değerlerden uzak olması veya malike yeterli bilgilendirme yapılmaması gibi nedenlerle birçok kamulaştırma işlemi hukuka aykırı bulunmuştur.
Kamulaştırmaya karşı malikin sahip olduğu başlıca haklar arasında kamulaştırma işleminin iptali, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası, eksik bedel nedeniyle bedel artırım davası, geri alma hakkı ve kamulaştırılan taşınmazın iadesi gibi yollara başvurmak yer alır. Bu davaların her biri, belirli sürelerle sınırlı olup, başvuru sürelerinin kaçırılması halinde hak kaybı riski doğabilir.
Kamulaştırmasız el atma ise uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu durumda idare, hukuken geçerli bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmazı fiilen kullanmakta; malikin rızası dışında taşınmazı yol, park, okul vb. kamu hizmetine tahsis etmektedir. Son yıllarda bu tür durumlarda Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay, mülkiyet hakkının ihlal edildiği yönünde çok sayıda karar vermiştir. İdare, bu durumda taşınmazı bedeli karşılığında kamulaştırmak ya da malik lehine tazminat ödemek zorundadır.
Ayrıca bazı durumlarda kamulaştırma işlemi yapıldıktan sonra taşınmaz uzun süre kullanılmaz ya da kamu yararına tahsis edilmezse, malikin geri alma hakkı gündeme gelebilir. Bu durumda malik, taşınmazın kendisine iadesini talep edebilmektedir.
Kamulaştırma işlemleri her ne kadar idari bir sürecin parçası olsa da, özel mülkiyet hakkı bakımından doğrudan etkili olması nedeniyle malikin hem takip hem de dava süreçlerinde dikkatli hareket etmesi önem taşımaktadır. Sürelerin sınırlayıcı olması, delillerin doğru sunulması ve değer tespitinde uzman raporlarının etkisi, işlemlerin hukuki sonucunu doğrudan etkilemektedir.
Sonuç olarak Kamulaştırma Hukuku, mülkiyet hakkı ile kamu menfaati arasındaki dengeyi kurmayı hedefleyen teknik ve hassas bir hukuk alanıdır. Bu alanda yürütülecek her işlem, hem idare açısından hem de mülkiyet hakkı sahibi bireyler açısından uzun vadeli sonuçlar doğurabileceğinden, usule ve mevzuata uygun şekilde yönetilmesi gerekmektedir.