Kat Mülkiyeti Hukuku, birden fazla bağımsız bölümden oluşan apartman veya sitelerde, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen özel nitelikli bir hukuk dalıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde şekillenen bu alan, özellikle son yıllarda artan çok katlı yapılaşma ve toplu konut projeleriyle birlikte, hem hukuki danışmanlık hem de dava süreci bakımından önem kazanmıştır.
2024–2025 yılları itibarıyla uygulamada en çok karşılaşılan konular arasında site yönetimi kararlarına karşı açılan davalar, aidat borçlarına ilişkin icra takipleri, müdahalenin meni (engelleme) talepleri, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları ve ortak alanların usulsüz kullanımı öne çıkmaktadır.
Site ve apartman yönetimleri, kat malikleri kurulunun kararları doğrultusunda hareket etmek zorundadır. Ancak uygulamada bu kurulların usulüne uygun toplanmaması, kararların yetersiz oyla alınması veya yönetim planına aykırı kararlar verilmesi sıkça ihtilaf konusu olmaktadır. Kat malikleri kurul kararlarına karşı, iptal davası açılması mümkündür. Süreler hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması halinde hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Aidat borçları, site yaşamının sürdürülebilirliği açısından önemli bir finansal unsurdur. Kat maliklerinin, ortak giderlere ve aidatlara katılması zorunludur. Aidat borcunu ödemeyen malik ya da kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatılabilmektedir. Yargıtay uygulamaları, kiracının ödemediği aidat borcunun mülk sahibi malike de rücu edilebileceğini kabul etmektedir. Son yıllarda, konut kiralarında yaşanan ödeme sıkıntıları site yönetimlerini daha sık takibe yöneltmiştir.
Ortak alanların, amacı dışında ya da diğer maliklerin hakkını ihlal edecek şekilde kullanılması hâlinde, ilgili kat maliki veya site yönetimi tarafından müdahalenin meni davası açılabilir. Bu davalar genellikle apartman girişinin depo haline getirilmesi, otopark alanının izinsiz işgali veya asansör boşluklarının özel kullanıma tahsis edilmesi gibi durumlarda gündeme gelmektedir. Müdahalenin meni taleplerinde, fiili durumun tespiti ve teknik bilirkişi raporu önemli rol oynamaktadır.
Kat Mülkiyeti Hukuku kapsamında toplu yapılarda yer alan apartman ve site yönetimlerinin, dava ve icra takiplerinde taraf olarak yer alması sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak uygulamada bu yönetimlerin taraf ehliyeti, temsil yetkisi, görevli ve yetkili mahkeme belirlemesi gibi temel usuli konularda ciddi yanlışlıklar yapılmakta; bu da doğrudan hak kayıplarına veya usulden ret kararlarına yol açabilmektedir. Taraf ehliyeti ve temsil yetkisi dışında en sık karşılaşılan bir diğer hata, yanlış görevli ve yetkili mahkemeye başvurulmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi görev alanına girse de, uyuşmazlığın niteliğine göre Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilmektedir bu kapsamda tarafımızca yapılacak hukuki değerlendirme çok önemlidir. Sonuç olarak, Kat Mülkiyeti Hukuku kapsamında yürütülen yargı süreçlerinde taraf sıfatı, temsil yetkisi ve mahkeme görevi-yetkisi gibi konular, yalnızca şekli değil aynı zamanda esasa etkili unsurlar olup, başvuru sürecinin ilk aşamasından itibaren titizlikle ele alınmalıdır. Bu tür usuli eksikliklerin önlenmesi, dava ve icra işlemlerinin sağlıklı yürümesini sağlayan temel zemini oluşturur.
Yine dikkat edilmesi gereken bir diğer konu, kiracıların aidat ve ortak gider yükümlülüklerinin sınırlı olmasıdır. Kiracı, yalnızca kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılan giderlerden sorumludur; aksi takdirde bazı ortak giderler (örneğin asansör bakım gideri gibi) malik tarafından ödenmelidir. Bu ayrım, aidatın tahsili sürecinde borçlu tespiti açısından önemlidir.
Sonuç olarak Kat Mülkiyeti Hukuku, sadece teknik hukuk bilgisiyle değil, aynı zamanda yerel uygulamaları ve fiilî yaşam koşullarını da dikkate almayı gerektiren bir alandır. Site yönetimiyle yaşanan uyuşmazlıklarda doğru belge sunumu, sürelere riayet ve mevzuata uygun adımlar, hak kayıplarının önlenmesi bakımından belirleyicidir.